עידוד בניה להשכרה – דרוש טיפול שורש (פורסם בהארץ 27.2.07)

בימים האחרונים הביע  שר האוצר אברהם הירשזון תמיכה בתכנית משרד השיכון לעידוד בנייה להשכרה. בישראל, בהשוואה למדינות מערביות רבות, היצע הדיור להשכרה אכן מצומצם וזוגות צעירים נאלצים לקחת הלוואות כבדות לרכישת דירה, בעיתוי שאינו תמיד אופטימאלי.

אבל, אולי מוטב, לפני שקוראים אל הדגל את ציבור משלמי המיסים בישראל לסייע לקבלנים לבנות דירות להשכרה, לשאול מדוע אין בניה להשכרה בישראל, ולתקן את המעוות מהשורש.

שתי בעיות, שתיהן תוצרת בית המחוקקים, עומדות בשורש העניין. בשתיהן כוונות טובות לסייע לחלשים יצרו תוצאות הרסניות, שבין היתר דווקא פגעו בחלשים, ובפרט בבניה להשכרה. הראשון הוא חוק הגנת הדייר משנת 1954 שלמעשה הפקיע את הבעלות על דירות מבעליהם החוקיים והעבירם לדיירים. השני הוא מבנה החוק הישראלי שמקשה מאוד על בעלי דירה לפנות דיירים, גם אם הללו לא משלמים את שכר הדירה.

לנוכח האינפלציה של ראשית שנות החמישים והעלייה ההמונית חפצה הממשלה להגן על שוכרי מבנים למגורים ולעסקים, ועשתה זאת בחוק (“חוק הגנת הדייר”, 1954) שעיקרו קיבוע דמי השכירות לרמתם באותה העת ואיסור על בעלי הנכסים לממש את סיום חוזה השכירות.

משמעות החוק (שעדיין בתוקף לגבי דירות שהושכרו ב-1954) היא החרמת רכושם של בעלי המבנים והעברתו לרשות הדיירים, שכן עליית המחירים במשך השנים שחקה את שכר הדירה הריאלי לסכומים אפסיים. מדובר בפגיעה קשה בזכות הקניין, לעיתים של עשירים בעלי בתים רבים, לעיתים של קשישים ללא מקור הכנסה נוסף, ולעיתים של משפחות אשר בחרו לשכור דירה למגוריהם ולהשכיר את דירתם, שהיא כל רכושם.

אבל העוול שנגרם לבעלי הבתים, אינו סוף הסיפור; החוק יצר עיוותים נוספים, ובעיקר החשש מהשקעה בדיור להשכרה, כמו גם הכבדה על מחפשי דירות להשכרה, שכן החוק גרם למשכירים בכוח להימנע מהשכרת דירתם. רצוי להזכיר למחוקקים היום, שחלקם כבר פיזר הבטחות לטפל בבעיית שכר הדירה בתל-אביב, ללמוד מטעויות העבר ולא להתערב בחקיקה במחירי שכר הדירה.

גישה סוציאלית עומדת גם מאחורי ההגנה החוקית ממנה נהנה דייר, המקשה על פינויו מדירה גם אם הפסיק לשלם את דמי השכירות. מובן שהסיכוי שדיירים לא ישלמו שכר דירה ולא יפנו את הדירה אינה מעודדת בניה להשכרה.

יתרה מזו, ההגנה הסוציאלית לכאורה דווקא פוגעת בחלשים. ככל שהשכרת דירה חושפת את המשכיר לסיכון רב יותר, המשכיר ידרוש יותר ערבויות ובטחונות, והתוצאה תהיה שהחלשים, שלא יכולים להציג ערבויות בהיקף רחב או תלוש משכורת מכובד, יופלו לרעה על ידי המשכירים: או שהם יתקשו למצוא דירה או שהם ידרשו לתשלום שכר דירה גבוה יותר כפיצוי על הסיכון.

דווקא הגנה חוקית על רכושם של בעלי דירות להשכרה ישפר את מצבם של מעוטי ההכנסה בחברה. הגנה זו תגדיל את היצע הדירות להשכרה, תוריד את מכירן, ותצמצם את ההפליה נגד מעוטי הכנסה. מוטב לטפל בשורש הבעיה – הגנה על זכות הקניין –  ולא בסימפטומים – סבסוד קבלני בניין. ככל שרב הסיכוי שמדינת ישראל תסייע לדיירים לגזול את רכושם של בעלי הדירות כך יקטן התמריץ של יזמים לבנות להשכרה. יוזמות לשינוי המצב החוקי ראוי שיחליפו קריאות להתערבות במחירי הדיור.