כדי להרוס עיר, רק הפצצה מהאוויר יעילה יותר מפיקוח על שכר דירה
(פרופ’ אסר לינדבק, ממעצבי מדינת הרווחה השוודית)
גילי מלינצקי, “ארבעה דברים שצריך ללמוד מהניסיון הכושל להקפיא את שכר הדירה בברלין”, באתר דהמרקר, 19 לאפריל 2021
גילי מלינצקי, דהמרקר, בתגובה לניסיון לפקח על שכר הדירה בברלין ונזקי הפיקוח, מסבירה היטיב את הכישלון של פיקוח שכר דירה ואפילו מסתמכת על הסקירה (נייר מדיניות מכון אהרן) של דרור אבידור ושלי:
רוב הניסיונות להורדת שכר הדירה מתחת למחיר השוק נגמרו ברע. בקיימברידג’, מסצ’וסטס, למשל, ניסו בשנות ה-70 ליישם תוכנית פיקוח על שכר הדירה, וגילו שכ-10% מהדירות להשכרה בפיקוח יצאו משוק הדירות הפנויות להשכרה. בנוסף, שוק השכירות הפרטית הצטמצם מ-75% ב-1970 ל-66% ב-1980. בישראל, דיירים שנהנו מ”דמי מפתח” יצרו שוק שחור של שכירות משנה וסחרו בזכות להיות דייר בדמי מפתח. בסנטה מוניקה שבקליפורניה הנהיגו ב-1979 פיקוח על דמי השכירות, ומספר היתרי הבנייה ירדו בעשרות אחוזים תוך פחות מעשור. אפילו בפינלנד ובשוודיה מדברים על כך שהפיקוח על שכר הדירה פוגע בתמריצים של בעל הדירה לתחזק ולשפר את הדירות, ומוביל לירידה במוביליות השוכרים ותנועות בין דירות מכיוון שהם אוחזים באפשרות לא לפנות את הדירה.
ועל הניסיון האחרון להוריד את שכר הדירה בברלין כותבת מלינצקי:
מפרסומים בתקשורת הגרמנית ושיחות עם משקיעים בברלין עולה תמונה, שלפיה אחרי חודשים ספורים בלבד שבהם התקנה היתה בתוקף, בעלי נכסים רבים העדיפו להעמיד את הדירות שהשכירו למכירה. המשמעות היא צמצום היצע הדירות המוצעות בשוק השכירות.
פיקוח שכר הדירה בברלין, כמו במקומות אחרים, יצר בעיות רבות, חמורות לא פחות, אבל אני מצטט דווקא את הפסקה הזו בגלל שבהמשך כותבת מלינצקי:
הדחיפה לרכישת דירות באה לידי ביטוי בפטורים נרחבים במסי נדל”ן לרוכשים דירה ראשונה (מס רכישה, עד למחיר מסוים, ופטור מתשלום מס שבח). פטורים המקטינים את העלויות הכרוכות ברכישת דירה, ומתמרצים רכישת דירות על פני השקעה בשוק ההון, בלי להטיל שום אחריות על בעל דירה להשקעה.
אם אני מבין נכון, הפסקה הזו כוללת את הביקורת הנפוצה על כך שמערכת המס מעודדת השקעה בדירות להשכרה, כאשר ההתמקדות היא בהעדר רגולציה. למנוע ספק, מלינצקי כותבת במפורש, תחת כותרת המשנה
לא צריך לוותר על הניסיון לאסדרה של תנאי השכירות
עליות המחירים גורמות לצעירים רבים לחפש חלופה בדמות השכרה ארוכת טווח, אבל עיון בקבוצות פייסבוק ובאתרים כמו יד2 חושפים תנאי דיור מחפירים הקשורים למחסור בדירות להשכרה. תנאים אלה מראים כי ישראל מצויה מאחור בפיקוח ואכיפה על תנאי השכרת דירות, למרות צעדים שניסו להסדיר את השוק בשנים האחרות – ולנוכח אי אכיפה משמעותית.
יש לי שתי הערות:
- יש סתירה בין הטענה הרגילה (לא נראה לי שזה מה שמלינצקי טוענת) שרצוי להרחיק “משקיעים” מהשוק, לבין הביקורת המוצדקת כאן על פיקוח שכר דירה שגורם למשקיעים לצאת מהשוק. המשקיעים הפרטיים, שרוכשים דירות ומשכירים אותן, הם נכס לשוק הדיור והם אפילו לא תורמים לאורך זמן לעליית מחירי הדירות, למעשה ככל שיש יותר משקיעים לאורך זמן גם השכירות יורדת וגם מחירי הדירות יורדים, כל זאת בגלל הגידול בבניה ובהיצע.
- רבים מבינים שפיקוח שכר דירה, שנועד להוריד מחירים מתחת למחיר השוק, הוא מזיק, בכל זאת רוצים אסדרה כלשהי על שוק השכירות. אני חולק על גישתם. קשה להראות שאסדרה מועילה לשוכרים, וקל מאוד לראות כיצד אסדרה יכולה להזיק. מאוד. קיימות תקנות שמסדירות בנייה למגורים. אין צורך בתקנות נוספות לדירות להשכרה.