פוסט אורח: מהו שיעור הדירות של מחיר למשתכן מסה”כ הדירות המתוכננות?

רגע רגע, מה זה מחיר למשתכן בכלל? ודירות מתוכננות מה? טוב, אז קחו נשימה עמוקה ובואו נבין מה זה כל הג’יבריש הזה.

1. מחיר למשתכן זו תוכנית רווחה ממשלתית של שר האוצר המהולל שלנו, שמטרתה להלחם במשבר הדיור. בתוכנית מחולקת הנחה בעלות הקרקע ומחולק סבסוד ממשלתי בבניה של דירות, בהגרלה לזכאים. הזכאים הם כאלו שאין להם דירה, אבל (הלכה למעשה) שיש להם הון ראשוני ללקיחת משכנתא.
2. זה תכל’ס בעצם כמו מילוי לוטו. אה רגע, סליחה. זה כמו מילוי לוטו, רק שאת הפרס מממן לא רק מי שמילא את הלוטו, אלא גם כל שאר אזרחי המדינה ע”י המיסים שאנחנו משלמים. אה ולא כולם משתתפים בלוטו הזה, אלא רק כ5% ממשקי הבית בישראל או כ127,000 משקי בית [1]. וגם בניגוד ללוטו, צריך הון עצמי ראשוני כדי להשתתף בהגרלה.  גובה הסבסוד הממוצע לדירה הוא כ92 אלף ש”ח, מה שהופך את העלות לכ2-3 מיליארד ש”ח בשנה[2].
3.  95% ממשקי הבית בישראל מממנים הנחה בעלות קניית דירה ל5% הנותרים, שאינם עניים, אלא להיפך, הם בעלי אמצעים. זו למעשה תוכנית ממשלתית להענקת מתנות בשווי של עשרות אלפי שקלים, לאנשים עשירים, בהגרלה. תוכנית מדהימה אה?

הקיצר, אז אחרי שקראתי קצת על התוכנית רציתי להבין כמה מהדירות המתוכננות לבנייה מיועדות לתוכנית מחיר למשתכן. נדהמתי לגלות שכמו שהגרף מראה, 90% מהדירות המתוכננות מיועדות למחיר למשתכן. זה אומר שלא רק ש95% מסבסדים 5% עשירים, אלא כמעט ולא מתוכננות דירות ל95% האלו.

[הערה חשובה: הוער לי ובצדק שלא כל הבנייה המתוכננת נעשית בידי רמ”י. יש קרקעות בבעלות פרטית שמהוות כנראה חלק לא מבוטל מהבנייה המתוכננת.]
הקיצר, לדעתי מדובר בשערוריה. לתוכנית רווחה ממשלתית כזו, שבה 95% מממנים 5% עשירים, אין זכות קיום. וזה לא רק המימון, גם לא מתוכננות כמעט דירות שלא במסגרת מחיר למשתכן.

חמור מכך, לתוכנית יש עוד מגרעות:

המכרז של הקרקע ניתן לקבלן שהציע את המחיר נמוך ביותר למ”ר דירתי בנוי. כלומר נניח וקבלן אחד הציע 9,000 ש”ח למ”ר דירתי בנוי, וקבלן אחר הציע 8,500 ש”ח למ”ר דירתי בנוי, אז השני יזכה במכרז על הקרקע ויקבל את הזכות לבנות בה. זה בניגוד לאיך שמכרזי קרקע מתנהלים בדרך כלל. בדרך כלל מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר לקרקע זוכה בה.

מה הבעיה בזה אתם שואלים? ובכן, הבעיה היא שמדובר בתמריץ חזק מאד לקבלן לקצץ בעלויות. אמנם יש מכרז שמפרט מה הקבלן מחוייב לבנות, אבל לא מדובר במכרז מקיף במיוחד, אז לדעתי הקבלנים חותכים בעלויות.
למה אני חושב שהם חותכים בעלויות? כי הדירות נמכרות במחיר שוק נמוך בהרבה ממחיר שוק פחות הסבסוד הממשלתי. הן נמכרות בהנחה ממוצעת של 290 אלף ש”ח[2]. אפשר להאמין שהקבלנים נדיבים וההנחה המטורללת הזו היא על חשבונם, אבל אני ספקן. לדעתי ההנחה המטורפת הזו היא לפחות בחלקה נובעת מכך שהדירות באמת שוות פחות ממחיר דירה ממוצעת בגודל הזה, בדיוק בגלל הוזלת העלויות של הקבלנים. כתוצאה מכך להשערתי, עוד כמה שנים תהיה בעברית מילה חדשה, המתארת את הדירות שנבנו במסגרת מחיר למשתכן כ”פחלונים”.

אז כחלון בונה לנו פחלונים, ואנחנו משלמים על זה. כאמור, בלפחות 2 מיליארד ש”ח בשנה. שזה כ60 ש”ח בחודש למשק בית. לא הרבה האמת, אבל זה עדיין 60 ש”ח בחודש שכל משק בית משלם ושעוברים (בהגרלה כן?) למשקי בית עשירים, בעלי אמצעים שמסוגלים לשלם משכנתא. יעני כל משק בית משתתף בלוטו, אבל רק 5% מהם יכולים לזכות בקופה.
מחדל כבר אמרתי?

איך אני יודע ש90% מהדירות המתוכננות מיועדות למחיר למשתכן?

אז ככה: נכנסתי לאתר של רמ”י (רשות מקרקעי ישראל) לחלק של המכרזים[3]. שם הורדתי לקובץ אקסל את כל המכרזים של בניה רוויה, כלומר בניה לגובה, בשנים בין אוקטובר 2012 לתחילת יולי 2018. לצערי, המכרזים יורדים בפורמט כזה, שלא מופרט בו מספר הדירות בכל מכרז, אבל יש בכל אחד מהמכרזים קישור ובתוך הקישור יש פירוט של המכרז, עם מספר הדירות המיועדות לקרקע. אז נכנסתי לאלפי הקישורים השונים של המכרזים והעברתי את המספרים של הדירות ידנית לאקסל לעמודה המתאימה.

סתם, נראה לכם? לימדתי את עצמי קצת פייתון (שפת תכנות), וכתבתי סקריפט שיעשה את זה בשבילי. ואז כתבתי עוד סקריפט שיסכום את כל הדירות במחיר למשתכן, וקיבלנו את מה שקיבלנו[4].

[1] http://www.dira.gov.il/odot/Pages/statistics.aspx

[2] https://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m03908.pdf

[3] http://land.gov.il/Land_Ten…/…/land_tenders_resolutions.aspx

[4] קובץ האקסל והסקריפטים ינתנו בפרטי למי שרוצה אותם כדי לצחוק עלי על כמה שהם כתובים רע (ניסיון רציני ראשון שלי בתכנות בכל זאת).